北京楼市：珠江帝景为何一路上涨？

眠花糖

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷，请问四季青（如郦城）三居为啥那么贵，那边没产业没学区靠什么支撑呢？无学区需求，将来孩子在中关村上学，是选择四季青还是马连洼呢？
回答：你好，原因很简单，就是海淀+品质次新。海淀整体板块的价值在于产业+学籍，不管是五环外还是五环里，购买力都非常强劲。而海淀房子的基本面是：老小区实在太多了，次新品质小区非常少，显得非常稀缺。四季青没法跟顶级的板块如万柳比，但也算好地段了。购买力强，次新又少，板块地段又还可以，价格不贵才怪。四季青还是马连洼，都可以，得看具体小区了。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》
2、提问：京爷你好，融泽嘉园，紫金新干线和北苑佳兴园选择有些犹豫，寻求一些建议。
回答：你好，说实话，这些小区都挺不错的，都可以选择。非要评价的话，我认为融泽嘉园、紫金新干线爆发力强一些，当然溢价也高点儿。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷，你好。第一套房洋桥老破小，已经出手，要换一个合适的房自住，首付550左右，目前小孩2岁。对于小孩上学的问题，我们认为没必要过于强求，比如买个东西海50平老破小，学校差不多即可。这种情况买房应该怎么考虑？因为工作在亦庄，考虑过在亦庄核心区的郁金香舍，房子不错也能兼顾上人开的需求（虽说这学校好像也很一般），这个选择可行吗？
回答：你好，目前学区确实也都不好说，如果小孩不着急上学，可以考虑买一个东西城的上车板块或者小区。比如西城的广外，东城的龙体。亦庄自然可以考虑，自住+升值性都好，不过短期不太清楚学校怎么样。郁金香舍小区非常不多，偏了一些，河西的一些房子也可以考虑看看。建议看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷您好，26年上学刚需家庭，目前坐标青年路，需要换房，首付 800左右，本来瞄准珠江帝景的两居，但是近一年上涨迅速，两居要1200+，看绿家测算贷款比例很低，够不上了。目前一居还能上，考虑23、24入学高峰，价格大概率继续涨，25后人数减少溢价回落区间大吗？是现在抓紧上车，还是等25年再看？如果现在上车，有高dai的操作吗？这个预算，兼顾自助，是否建议换区呢？如果去东西城，性价比在帝景之上，有哪些可选呢？万分感谢，盼复玫瑰
回答：你好，珠江帝景一路上涨其实有两层因素，一个是市场本来就在上涨，热点板块的次新本来就有不错的涨幅，另外一个因素才是学校。因此，如果未来行情上扬，学区政策不动的情况下，超过大盘还是可以的。如果市场不好，随着市场下行也正常。当然，这几年入学儿童确实比较多，所以学区热也正常，之后人数少了，我认为只能降低热度，并不代表着没有需求。相比起入学儿童变少，政策是否变动才是更重要的。所以我的建议是，如果有需求，还是可以考虑。高贷方案，你可以咨询一些专门做贷款的人。相对于东西城，可以考虑等这次入学结果出来后，再看看情况。目前来看，东城可能确定性高一些，看看和平里、崇文等板块。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷，最近看了一套房，望京板块，板楼的中楼层，但是是东西向，且临街，没有底商，不是大主路，但是肯定也会吵，价格和同小区塔楼接近，麻烦分析一下塔楼的东北朝向和板楼的东西朝向哪个更值得一些？都临街，但是塔楼楼层高，噪音小。
回答：你好，这种情况得具体情况具体分析，一般来说，同等情况下，板楼会强一些。而东西向也比东北向也强点儿。所以从表面上来看，如果噪音不大的话，似乎东西向强点儿。当然，这个还是得具体情况具体分析，影响因素太多了，比如户型。可以给我发房源链接看看。建议看看星球内部资料《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷好，长拿20年，北投如郡嘉园，值得买吗
回答：你好，预算不足+纯自住可以，看中升值，还是算了，地段和产品类型不适合升值。建议看看星球内部资料《北京n大不能买的房产》
欢迎提问，内部资料：
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笑狼

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